远方评论 | 2016年主要港资开发商发展策略比较

我们陆续点评了几家港资商业地产开发商2015年的年报与市场表现：

我觉得吧，港资仍可称得上是最正统的商业地产主流市场。但无疑市场已经变化，港资的策略也都已经分化。各家2015年的年报都出的差不多了，在做这些功课的时候，我们可以借用其中的一些数据和表格整理一下各家港资在内地市场发展策略的异同。

太古

太古的项目数量不算多，这张表里还未计入上海已经签了合作意向的前滩项目。太古未来手里待开发的项目，基本只有上海大中里和前滩两个了，不过以太古的节奏，这两个项目，玩个五六年不是问题。有充裕的时间去寻找新的土地储备。

可以看到比较明显的特点是，太古的项目储备全部位于一线及准一线（成都）城市，同时除了北京INDIGO以外，也都在核心区。虽然策略保守，但是与香港的思路几乎一致。同时，或许为了帮助项目落地或是克服在一线市场核心区获取项目的难度，太古很多项目采用了JV模式。JV的酸甜苦辣，小伙伴们自己心里知道……不过太古JV的结果还是算挺好的，可能也因为本身的节奏并不快，有足够的时间去磨合。

我个人很好奇的是，太古是否会在国内尝试豪宅开发，这也是人家的绝活啊。什么绿城、金茂府之类的靠边站，太古的sense就是好~（脑残粉飘过……）

新地

新地相比太古就截然不同了，项目好多啊。新地比较坚决地继承了自己在香港“租售并举，货如轮转”的business mode。

如果把这些portfolio加以分类的话，其实还是可以看到租售之间的界限。主要的核心资产仍旧是以一线城市为主的，上海IFC、ICC都是现金牛啊~令人艳羡不已。更何况上海徐家汇中心之类超大规模的项目。另一方面，相比太古，新地的胆子明显肥很多，并不如太古一般仅局限在一线城市核心区，新地也拿一线城市次中心（上海莘庄），甚至二线（南京、苏州），还有一堆佛山、中山、东莞之类的。这里面听说好多项目进度上都已经有延期，并且遇到了不少问题。不过人家底子厚，个把项目有暂时性障碍，也不碍事儿吧。

新地在土地获取上应该也还是挺进取的，经常听闻一些市场活动，前滩啦、深圳啦~总的来说，可以看到新鸿基在内地的积极拓展与雄心勃勃。

恒隆

恒隆啊，手里一堆二线省会城市核心地块吃伤掉了。当年在香港看上海，或许与今天在上海看沈阳、昆明并无太多区别，上海喜出望外一举成名，沈阳、昆明却并没那么好运。二线项目流动性也很差，卖了就跟万达广场那样，三钱不值两钱，只能慢慢养了。

但一个比较大的问题是，恒隆传统的租售并举的模式似乎已经被打破了。（虽然与新地节奏上有所区别，但也有雷同之处）这种打破不知是主动还是被动。恒隆在香港的住宅存货已经所剩无几，却一直没有在香港或是内地任一处补货。陈启宗陈老板的年报里有所暗示，或许在等抄底（说不定已经等了好几年了）。但周期难料，一直没到底，一直没有补货，手里的现金流又被新项目开发消耗，等熊市来了，还有钱抄底吗？提高负债率抄底？这种情况，是福是祸呢？

如果再拿地，不知道恒隆是否还会继续在二线城市耕耘，maybe 郑州、长沙之类？现在去吹牛，地方政府也不会信了吧？拿地成本也会提升比较明显。但是一线城市一些市场很活跃的投资区域，比如上海前滩、深圳前海，似乎从未听说恒隆有何动作。我个人觉得，恒隆或许正处于一个十字路口，非常好奇未来的策略转变。

嘉里

不看嘉里的年报不知道，一看吓一跳。嘉里手里的货好多好多好多啊！

发展中物业不止有沈阳、济南、南京、郑州之类，更惊人地看到了南昌、莆田、秦皇岛、营口！不过仔细研究之后会发现，嘉里建设大量土地储备中与香格里拉的交叉持股非常厉害，大量项目可能都是与香格里拉酒店打包一起谈的，而且二三线的大量是住宅之类的可售土地储备。这个优势很厉害啊，绝对是其他几家港资不能望其项背的。

如果看持有项目，会发现嘉里的风格又与太古之类比较类似了。目前建成的持有型商业项目完全落于一线城市，北京上海深圳，都是非常优质的资产。固然商业待开发项目中也会有一些二线难啃的骨头，但按照港资的开发节奏、租售的比例，整个portfolio还是比较健康的吧，也应能很好的跨越或许将来的市场周期风险。

其实还有好多家可以说，比如九仓啦，置地啦。不过限于篇幅（lan），在此不加展开了~大家感兴趣可以留言讨论哈哈~

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